Obligaciones propter rem en Derecho

Cuando hablamos de obligaciones propter rem, nos referimos a aquellas que están por causa o motivo de una cosa o situación.

Un requisito específico de estas obligaciones es la vinculación con la posesión o título de la cosa.

Hay quienes la denominan obligaciones ambulatorias, y la distinción de moroso o acreedor es inseparable del tipo de dueño o propietario de la cosa.

En resumen, la obligación está vinculada a la cosa, no a la persona, por lo cual obtiene su carácter de ambulatoriedad.

Las obligaciones propter rem más usuales son:

  • Morosidad por medianería debido al empleo de un muro divisorio ajeno.
  • Deuda gastos comunes en el mantenimiento de un edificio llevado a cabo en propiedad horizontal.
  • Contribuir en condominio a los gastos de una cosa.
  • Compromiso por necesidad de mejoras.
  • Colaboración por derecho urbanístico, como las deudas de una organización, por ejemplo.

Características de las obligaciones propter rem

Para que las obligaciones propter rem sean consideradas como tal, deben existir las siguientes características:

  1. Cuando una titularidad jurídico-real posee accesoriedad.
  2. Si, a través de la titularidad de un derecho real, se le da una especial designación del sujeto pasivo.
  3. Renuncia y abandono liberatorio.
  4. Ambulatoriedad, ya que la definición de reclamante y moroso cambia según la relación sobre la cosa.

Origen de la obligación

Muchos autores debaten sobre la naturaleza o el origen real de esta figura jurídica.

Algunos consideran que se trata de relaciones en las que la obligación forma parte o está adscrita al  derecho real, esta suele ser la consideración más aceptada.

En este caso, las cargas reales son simples obligaciones en las que el sujeto está determinado por la posesión del fundo (obligaciones propter rem).

Otra cosa completamente distinta es que el propietario o titular de un derecho real esté obligado a realizar una determinada prestación positiva por razón de su misma titularidad.

Es por eso que, imprime unos caracteres especiales a la relación obligatoria, llamada por ello propter rem u ob rem o bien simplemente obligación real.

¿Sobre quién recae la obligación?

Cuando se habla de obligación, hay que definir claramente a la persona sobre la cual va a recaer la misma.

Las propter rem son las que generan un auténtico deber de prestación, como cualquier otra relación obligatoria.

Su particularidad se halla en que el sujeto pasivo de esa obligación se individualiza por su posición jurídica: titular de un derecho real sobre una cosa (dominio o ius in re aliena).

Quien ostente en cada momento esa posición es el obligado a ejecutar la prestación. También desde el lado del acreedor concurre aquella nota frecuentemente.

Así, por ejemplo, en materia de servidumbres permite el artículo 599 del Código Civil que el dueño del predio sirviente se obligue, al constituirse la misma, a costear las obras necesarias para su uso y conservación.

Estamos ante una obligación, que tendrá como sujeto pasivo a quien sea dueño de la finca sirviente (no Juan o Pedro como personas individualizadas, sino el que reúna la cualidad de dueño del predio sirviente, sea quien sea).