Todo sobre Expediente de dominio

Un expediente de dominio es un procedimiento judicial que tiene como finalidad la inmatriculación de una propiedad. Esto es, que quede constancia de la inscripción de la misma en el Registro de la Propiedad.

Por la reforma de Ley 13/2015 de 24 de junio, se atribuyó a los notarios la tramitación con carácter voluntario. De esta manera, se ha logrado que resulte más rápido y económica la inmatriculación.

En este artículo explicaremos todo sobre el expediente de dominio, de la forma más sencilla haciendo énfasis en lo esencial.

Regulación

El expediente de dominio se haya regulado en los artículos 199 a 202 de la Ley Hipotecaria. Se pretende llegar a una concordancia entre el Registro con la realidad extraregistral.

La creación del expediente puede darse para:

  • Inscribir una finca en el registro de la Propiedad.
  • Reanudar el tracto sucesivo
  • Dejar constancia de mayor cabida de una finca previamente inscrita.

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Finca Registral

Toda finca debe ser inscrita en el Registro de la Propiedad con un número único donde se agregan al folio:

  • La naturaleza, situación y linderos, medidas superficiales e identificación del título que se inscribe.
  • Referencia catastral en el momento de inscribirse y cuando se solicite.

Es muy importante que la Finca se encuentre registrada, pues esto le confiere carácter de publicidad y protección al propietario. Esto es especialmente relevante para la oposición frente a terceros que aleguen algún derecho sobre el bien.

Por lo mismo se afirma que aquellos derechos que sean inscribibles y no se hayan registrado no pueden oponerse a terceros. Según el artículo de Ley Hipotecaria.

Procedimiento

  • Mediante escrito dirigido al Juzgado de Primera Instancia del lugar donde radique la finca.
  • Información exigida en el art. 274 del Reglamento Hipotecario
  • Firmas de los interesados o representantes, descripción de bienes, títulos o carencia, personas otorgantes, identificación de otros sujetos que se exigen, elementos de acreditación, testigos, entre otras.
  • Certificación Registral y la Catastral

¿Cuál es el objetivo?

Lo que quiere lograrse con todos estos documentos es la acreditación de que tú eres el propietario legítimo. Para ello, el reglamento establece todo tipo de elementos que sirvan para demostrarlo, incluyendo a los propietarios de los predios colindantes.

Por supuesto, se revisará que el título de la persona que te haya transmitido el bien sea correcto y legítimo.

También se establece la posibilidad de realizar una convocatoria general por edictos para citar todos los posibles interesados.

Auto dictado por el Juez

Luego del período de acreditación de la causa de la petición, el procedimiento acaba con dicho auto. Este se inscribe en el Registro de la Propiedad.

¿Qué resuelve el auto?

Puede dictar respecto a lo siguiente:

  1. Inmatriculación de una finca para su inscripción inicial en el Registro de la Propiedad a favor del solicitante.
  2. La inscripción de Exceso de Cabida, con la finalidad de subsanar un error de inscripción inicial o para su modificación.
  3. Reanudación del tracto sucesivo. Surge para adaptar la fe pública de un registro como es el Registro de la Propiedad, y la realidad extraregistral. En estos casos existe una ruptura del tracto y eso es precisamente lo que viene a cambiar este expediente de dominio.  Mostrar públicamente la situación de un bien actualizado a su dueño.

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¿Fincas Especiales en el expediente de dominio?

  • Discontínuas que formen una misma explotación agrícola o industrial.
  • Colindantes.
  • Edificios en régimen de propiedad horizontal cuya construcción esté concluida o, al menos, comenzada.
  • Las concesiones administrativas o las aguas vivas o estancadas de una finca privada. Prácticamente no se aplica tras la publicación de aquéllas en el texto refundido de la ley de aguas de 2001.

Títulos necesarios para la inmatriculación de la finca

  • Auto recaído en un procedimiento judicial denominado expediente de dominio,
  • Título público de adquisición acompañado en ciertos casos de un acta de notoriedad
  • Certificado de dominio.

Doble inmatriculación

Es la situación en la cual existen dos o más inscripciones de una misma finca. Sea en el mismo Expediente de dominio o en folios distintos.

Puede deberse a lo siguiente:

  • Simplemente errores de la descripción en los linderos o cabida de las fincas.
  • Falta de diligencia por parte del Registrador
  • Falsificación de títulos
  • Errores en el registro del Catastro

¿Qué hacer?

Siempre puedes solicitar al Registrador que traslade la inscripción al folio antiguo, eliminado el último.

Si son distintas personas, pueden acordar la cancelación de un folio, igualmente trasladando lo que haga falta al que quede.

La titularidad registral de la finca inscrita

La titularidad registral es la persona natural o jurídica, privada o pública, a nombre de la cual figuran la propiedad o los derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad.

Cuando la titularidad registral no coincide con la titularidad real, por las distintas transmisiones o compraventas sin registrar, la única forma de llegar a la inscripción de la titularidad en el Registro de la propiedad es a través de los expedientes de dominio.

Expediente de reanudación del tracto sucesivo

Tramitación:

  1. Inicia el expediente de dominio con un escrito. Se expresa la descripción de la finca última inscripción de dominio y todas las vigentes.
  2. Acreditación de la adquisición, y justificación de otros titulares intermedios, así como de la petición.
  3. Cita de los interesados según la regla 5 del artículo 203. Además, se debe citar al titular del dominio cuyo tracto se pretende reanudar. En caso de ser fallecido, se citan sus herederos, acreditando el promotor también la condición e identidad de estos.
  4. Si la inscripción que se reanuda tiene menos de treinta años de antigüedad, la citación al titular debe ser personal.
  5. Si hay comparecencia y acuerdo, en virtud del acta firmada por el Notario y demás interesados, queda inscrito en el Expediente de dominio.

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¿Qué pasa si alguien no comparece?

Si los citados no comparecen, o se oponen, el Notario concluye las actuaciones y deja constancia dando fin al expediente de dominio.

¿Qué hacer como promotor?

Puedes presentar una demanda en juicio declarativo contra quienes no comparecieron o se opusieron.

¿Ante quién?

El Juez de primera instancia correspondiente al domicilio donde se encuentre la finca.

Inscripción en el Registro de la Propiedad

¿Qué es un Catastro?

No es más que un registro de tipo administrativo, que depende del Ministerio de Hacienda. En el se encuentran descritos los bienes inmuebles, ya sean rústicos o urbanísticos. A estos bienes se les adjudican un valor para cobro de tributos correspondientes.

Se regula en la Ley del Catastro Inmobiliario (TRLCI), aprobado por RD Leg. De 5 de marzo de 2004

El registro de la Propiedad vs Catastro

Semejanzas

  • Ambos poseen un carácter público, que se otorgan a los bienes inmuebles al momento de su registro.
  • La información registrada en ellos se organiza por fincas, asignándoles números a cada una. Para el Catastro se le denomina como Referencia Catastral.

Carácter Público

Permite que al momento de consultar un libro del Registro, cualquiera pueda solicitar la certificación sobre el inmueble. Esto es, que siempre estará a disposición de todos solicitar la certificación Registral o Catastral. Solo basta con hacer la petición a los funcionarios competentes para tener la información publicada.

La Certificación Catastral se incluye un plano gráfico que representa la finca.

Diferencias

La diferencia más crucial recae en la finalidad de cada uno.

Registro de la Propiedad:

Su función es la de publicar los títulos reales de las fincas con la finalidad de garantizar la seguridad jurídica. Dicha seguridad respecto al tráfico de los bienes, siendo que se manifiesta ante terceros que puedan intervenir.

El Catastro:

Por su parte, si bien también usa la publicidad de la descripción física del inmueble, tiene la finalidad de valorar. ¿Para qué? Determinación del cálculo de los tributos respectivos.

Se hacen diversos estudios sobre.

  • Medidas,
  • Naturaleza del terreno: rústico o urbano
  • Tipo de construcciones realizadas

Todo con la finalidad de saber cuánto se deberá atribuir al pago respectivo del tributo. Por ello se dice que es un documento de naturaleza administrativa para efectos tributarios